《四川省物业管理条例》（以下简称《条例》）将于今年7月1日正式施行。纵观《条例》，民生倾斜的理念贯穿整部法规，物业管理活动当事各方权利、义务进一步明确细化，将为有效化解当前我市物业管理活动中各种矛盾提供有力的法律支撑。

　　近日，本报记者专访了在法律界从业近20年的资深律师绵阳市物业管理协会法律顾问任晓军，请他解读该《条例》。

 

 

　　《条例》第三条除进一步明确了房地产行政主管部门负责物业管理活动的监督管理工作外，还赋予了发改、公安、民政、司法、财政、环保、城乡规划、卫生、工商、质监等相关部门依法实施对物业管理活动的服务和监督职责。形成了相关部门各司其职，齐抓共管，合力化解物业管理矛盾纠纷的格局。

 

 

　　一直以来，街道办事处（乡、镇人民政府）及社区居民委员会对业主大会、业主委员会的指导协调作用未能有效发挥，导致业主与物业服务企业之间的纠纷不能及时有效地在属地协调处理。

　　《条例》第四条规定:“街道办事处（乡、镇人民政府）组织、指导、协调本辖区内物业管理区域业主大会的设立和业主委员会的工作，督促业主大会和业主委员会依法履行职责；协调社区建设与物业管理的关系，调解处理物业管理纠纷。居民（村民）委员会协助街道办事处（乡、镇人民政府）开展物业管理有关的工作。

 

 

　　此前，我市大量小区建成后没有成立业主委员会，业主的权益很难得到充分保护，致使业主和物管企业间的矛盾日益加剧。根据《条例》规定，今后我省将要求街道办事处组织、指导、协调业主大会和业主委员会的设立，协调处理物业管理纠纷。业主大会筹备组工作经费和召开首次业主大会会议的经费由开发商承担。

　　《条例》同时规定，未按规定报告申请设立业主大会，或不承担筹备组和首次业主大会经费的，可处5万元至15万元罚款。

 

 

　　当前，我市少数业主委员会对物业管理中的财产维护意识、公共责任意识，淡漠不清，认识曲解；业主委员会的角色缺位、错位、越位，业主大会要么不成立，要么成立后的矛盾反而更加难于化解，既不利于物业管理健康有序发展，也不利于社区建设，甚至影响到当地稳定。《条例》在《物权法》、国务院《物业管理条例》的原则规定和精神范围内，从二十九条至三十二条明确了业主委员会的议事和决策范围，细化了业主委员会作为业主大会执行机构的责任和义务。

 

 

　　物业管理中遇到的问题经常是琐碎的小事，争议通常不大，标的额也较小，但极易造成邻里纠纷和业主与物业企业之间的对立情绪，通过司法途径解决既浪费有限的司法资源，也不利于矛盾的化解。联席会议制度通过各方当事人的参与、协商，可以充分发挥社会大调解的功能，协调问题，化解矛盾，是一项很好的创举。

　　《条例》第五条明确了联席会议应当由物业管理区域所在地街道办事处（乡、镇人民政府）负责召集，当地房地产行政主管部门、居民（村民）委员会、公安派出所和物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位等参加。

 

 

　　《条例》在第十一条、第十二条具体规定了物业配套设施、物业服务用房和业主委员会议事活动用房，从法律层面保证了物业服务小区配套设施的规划、建设和面积比例。特别是为了在物质上保证业主委员会的正常活动，明确了业主委员会议事活动用房配置面积不得低于30平方米。

 

 

　　物业服务收费标准是广大业主最关心的问题。《条例》第五十条明确规定：前期物业服务收费和政府保障性住房物业收费，实行政府指导价，其他情况都实行市场调节价。为了避免物业收费乱涨价，《条例》第五十一条明确规定：“物业服务收费标准应当保持相对稳定”。同时，考虑到物业服务成本的变化，还规定了物业服务价格调整的四类情形和调整价格应当与业主委员会协商并经业主大会同意。

　　《条例》还对价格行政主管部门的监督管理职责也予以了明确规定。

 

 

　　许多市民提出：买房没入住，没有享受到物业服务，物管费用还用交吗？这个问题一直是大家热议的焦点。任晓军律师认为，《条例》对这一焦点问题作了正面回答，只要是建设单位与业主已经完成交房的，物业服务费由业主承担，即使没有入住的空置房也要全额缴纳，这主要出于不鼓励炒房、空置行为的考虑。